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学区房作诱饵,合同里藏猫腻

搬进新房原本是件高兴的事,然而,家住江苏苏州虎丘区的丁悦夫妇,却发现被开发商骗了,说好的“双学区房”名不符实。夫妇俩找开发商索要赔偿,并告到法院。2019年7月,夫妇俩终于拿到了胜诉判决。

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看广告购房,事与愿违


      丁悦和陈峰都出生在偏远的农村,两个人通过考学改变了命运。大学毕业后,两人先后留在苏州,相识相恋,租房结婚。


      孩子出生以后,丁悦夫妇把买房这件事提上了日程。两人看房时有个目标,就是优质学区房。


      在中介的带领下,丁悦夫妇看了几套房子。有的房子对口重点小学,但对口的中学却不理想。就在左右为难时,一家开发商的“双学区房”宣传广告引起了两人的注意。


      那是一套新楼盘,双学区是其最大卖点。据楼盘销售人员解释,所谓双学区,就是房子既属于第一辖区,也属于第二辖区。业主可在第一辖区的实验中学和第二辖区的外国语中学做选择。


      实验中学是知名中学,而第一辖区对应的小学也属于市重点。尽管那套楼盘的均价略高,但却能满足丁悦夫妇的需求。


      于是,2016年10月,夫妇俩与开发商签订一份《商品房买卖合同》,在那个小区里购买了一套总价为120万元的房子。


      不过,双方并没有将开发商关于双学区的宣传及允诺内容写入合同。而且,在买房合同的补充协议中,双方还约定:买受人已充分了解房屋规划内容……同意按照本房屋的现有状态及小区规划接受并签署本合同,售楼沙盘、样板房等所体现的房屋设计及小区规划仅作为广告宣传。


      合同签订后,丁悦夫妇支付了购房款,并在2018年2月办妥房屋产权登记。


      还有两年孩子就要读小学,搬进新房后,丁悦格外留意小区的学区划片政策。


      可结果却让人失望:2018年6月,相关部门发出通知:小区楼盘项目学区属于第二辖区,小学和初中对口的学校分别为二辖区小学和外国语中学。


      购买的房产竟然不在实验中学的学区范围内,女儿不仅读不了实验中学,连第一辖区的小学也没法读。丁悦夫妇认为,开发商交付的楼房根本就不是宣传中的双学区房。可按照市场行情,小区的房产均价却相当于重点中学学区房的价值,于是两人多次找开发商沟通。


      开发商一改往日的态度,矢口否认曾宣传新建楼盘是双学区房。丁悦夫妇很气愤,便告到法院要求开发商赔偿房屋差价20万元。

开发商违约,买房人也有错


      法院调查后发现,有争议的楼盘广告宣传牌上,确实频繁出现“双学区“字样。另外,搜房网还有该楼盘的宣传视频,其中的介绍语为:“楼盘中学为双学区,业主可以双向选择”。而在开发商的微信公众号推送的文章中,也多次使用了“双学区”、“选房容易择校难”等字样。


      法庭上,开发商辩称,楼盘广告只是一种宣传,相当于“要约邀请”。从法律上讲,“要约邀请”属于签订合同的预备行为,是引诱人们来看房,广告宣传的内容并不属于合同的一部分。双方的买房合同中,开发商从未承诺小区属于第一辖区,丁悦夫妇索要赔偿没有依据。


      法官认为,根据开发商的宣传资料,大多数人会理解为争议房屋属于实验中学学区房。而这一结论,对人们是否购买房屋及房屋价格的高低会产生重要影响,所以开发商的宣传资料,并不属于“要约邀请”,而应当视为“要约”。通俗来讲,要约是指开发商以缔结合同为目的,向买房者提出相应条件,希望对方接受并能购买房屋。即使双方没有将关于学区的宣传及允诺写入《商品房买卖合同》,这部分内容也应作为合同的组成部分,双方均应受其约束。而根据相关部门的文件,小区楼盘不属于实验中学学区范围。由此可知,开发商违反了合同约定,应承担违约责任。
那么,开发商应该承担多少违约责任呢?


      法官解释说,房产属于家庭的大额财产,首要功能是居住,为选择学区而选购住房的人不同于普通买房者。想要购买学区房的家长,应该对当地的学区政策有更深入的了解,相对普通购房者,更应尽审慎的注意义务。


      在苏州市范围内,从未出现过某一小区属于不同学校学区、业主可自由选择就学的情况,对于开发商所做的双学区宣传,丁悦夫妇应有起码的鉴别与判断能力。


      另外,丁悦夫妇应了解,一个小区学校划片,并非由开发商说了算,而是由教育部门决定。本着对自己负责的态度,他们应向相关部门核实后再做决定。法官认为,丁悦夫妇由于疏忽、轻率作出购买争议房屋的决定,自身也存在过错。


      2019年7月,虎丘区法院作出判决,开发商的不当宣传构成违约,考虑到丁悦夫妇也存在疏忽,最终判决开发商赔偿丁悦夫妇损失10万元。


      法官提醒说,最近几年因为学区房产生的纠纷越来越多。购买学区房,家长一定要提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策,因为不同地方的学区划分政策每年都有微调。


      如果学校已建好,应先去学校咨询了解是否与开发商承诺一致;如果没有建好,可让开发商出示学校的招生协议,并将这些名校入学作为购房条款写入合同。而对于新房供应较多的区域,许多学校仅在规划中,什么时候建成、什么时候招生、是否对口划片都没有落到实处,所以家长选房时要特别留心。

文章来源:http://www.womenofchina.com/2019/1128/4112.shtml